Le statut Besson est remplacé par le régime Robien à compter du 03/04/2003.
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage
d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement
jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois
subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).
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Logements concernés
Peuvent bénéficier du statut Robien lié au neuf
-
les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
-
les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la
TVA immobilière
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais
été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu
dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Robien.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre
au bénéfice du statut Robien.
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Type d'avantage fiscal
L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 8 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant cinq ans, puis de 2,5 % pendant les quatre années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien. Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d'acquisition du bien. Au-delà, si le bailleur poursuit la convention, il bénéficie soit du statut De Robien ancien,soit selon les cas du régime Micro-foncier.
Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 6 % pour les revenus 2005 et 0 % à partir des revenus 2006. De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
.
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Réhabilitation en neuf
La déduction au titre de l'amortissement est applicable, dans les mêmes
conditions que le dispositif "Robien" neuf aux locaux affectés à un usage autre
que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable
transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter du 3 avril
2003 qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6
de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font
l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux
logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des
logements neufs.
Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix
d'acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou
de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier
jour du mois de l'achèvement de ces travaux.
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Déduction forfaitaire majorée
La déduction forfaitaire est fixée à 40 % (revenu 2005) et 26 % (à partir des revenus 2006) pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, pendant la durée de l'option d'amortissement. (ref: LOI RELATIVE AU DÉVELOPPEMENT DES TERRITOIRE RURAUX. J.O n°46 du 24 février 2005 Art.100).
Les communes situées en ZRR sont définies par décret.
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Obligations à respecter
Le dispositif Robien exige des propriétaires bailleurs l'engagement que le
loyer, d'une part, et les ressources du locataire, d'autre part, n'excèdent pas
un certain plafond.
Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la
résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un
des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font
l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due
-
a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
-
au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
-
au décès du contribuable ou de son époux
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Conditions de plafonnements
Les conditions de plafonnement du loyer et des ressources
du locataire sont fixées chaque année par décret ou instruction
administrative.
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Travaux effectués au cours du bail
Le propriétaire qui réalise, au cours de l'engagement de location de neuf ans,
des travaux (reconstructions agrandissement ou améliorations) sur le logement
bénéficiant de l'amortissement Robien peut également amortir ses dépenses. Pour
les travaux de reconstruction et d'agrandissement, le taux d'amortissement est
identique à celui applicable à l'investissement initial, à savoir 8 % les cinq
premières années et 2,5 % les années suivantes.
Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant
de la dépense et ce, pendant dix ans.
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Garanties offertes aux bailleurs
Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties
complémentaires.
Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il s'agit
-
du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et
familiales
-
de la possibilité du financement du dépôt de garantie
-
d'une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que
soit le locataire, d'un montant maximal de neuf mois pour une durée de location
de trois ans.
Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l'achat de logements neufs aux
bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative
avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés
d'entreprise.
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Cas spécifiques des parkings et garages
Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces
annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu'importe !
dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail Robien et de les louer
séparément.
C'est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la
direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions
assez contraignantes qu'il convient de respecter.
Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d'un logement
bénéficiant des avantages fiscaux et d'un parking ou d'un garage qui en sont
exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement,
à condition
-
que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser
celui du parking
-
et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux
loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d'acquisition (frais
inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base
amortissable. Le prix et les frais d'acquisition doivent donc faire l'objet
d'une répartition précise et plausible au moment de la signature de l'acte de
vente.
Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du
logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible.
Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule
la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le
garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce
cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de
l'emplacement de stationnement.
ATTENTION : La base d'amortissement est
constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel
s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail distinct n'entrent pas
dans cette base de calcul.
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Plafonds mensuels de loyer de loyer 2005
[baux conclus à partir du 01.01.2005]
|
|
Neuf (€/m²) et réhabilité |
| Zone A |
19,19 |
| Zone B |
13,33 |
| Zone C |
9,59 |
Zone A : grande agglomération parisienne des anciennes zones I et
Ibis, Côte d'Azur et Genevois français.
Zone B : Île-de-France hors zone A, agglomérations de plus de
50000 habitants et quelques zones frontalières ou littorales (agglomérations
à hauts prix immobiliers).
Zone C : reste du territoire.
Voici les plafonds concernant les cadres Besson et Robien
Ancien:
| |
Besson Neuf |
Besson/Robien Ancien |
|
Zone I bis |
13,75 € |
|
|
Zone I |
12,16 € |
15,34 € (Zone A) |
|
Zone II |
9,38 € |
10,02 € (Zone B) |
|
Zone III |
8,85 € |
7,25 € (Zone C) |
Zone I bis : Paris,
communes limitrophes,
Zone I : Agglomération parisienne,
Zone II : Agglomération de plus de 100 000 habitants et le reste de l’Ile de
France,
Zone III : Autres communes.
Surface à prendre en compte
Pour l'appréciation du plafond de loyer, la surface à
prendre en compte s'entend
-
de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la
construction et de I'habitation
-
augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la
surface des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant du
logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à l,80
mètres : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au
logement, colliers, resserres, combles et greniers aménageables,
balcons, loggias, vérandas. Les garages et places de parking ne sont pas
inclus (voir page suivante).
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Plafonds des ressources [baux conclus à partir du
01.01.2005]
Améliorations apportées par l'amendement Robien à partir du
3/04/03 :
Suppression des plafonds de ressources du locataire :
Jusqu'à présent, le locataire devait justifier de revenus modérés, confrontant
de fait, le propriétaire-investisseur aux risques de non paiement des loyers et
d'absence de candidats pour les secteurs chers ou les logements de grandes
surfaces.
La location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant.
Plafonds de ressources - Régime BESSON
Plafonds de
ressources du locataire entrant :
| Composition du foyer locataire |
Zone A |
Zone B |
Zone C |
| Personne seule |
30 580 € |
26 634 € |
20 680 € |
| Couple marié |
45 703 € |
31 560 € |
27 797 € |
Personne seule ou couple marié ayant 1
personne
à charge |
54 938 € |
37 954 € |
33 278 € |
Personne seule ou couple marié ayant 2
personnes à charge |
65 808 € |
45 818 € |
40 274 € |
Personne seule ou couple marié ayant 3
personnes à charge |
77 904 € |
53 898 € |
47 270 € |
Personne seule ou couple marié ayant 4
personnes à charge |
87 663 € |
60 740 € |
53 321 € |
| Majoration par personne à charge |
+ 9 768 € |
+ 6 774 € |
+ 6 054 € |
Les ressources à
prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année 2003.
Définition de la notion de ressources
Il est rappelé que les ressources du locataire ou du sous-locataire s'entendent
du revenu fiscal de référence au sens de I'article 1417, V-1° du CGI, figurant
sur I'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de
l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Les traitements et salaires à retenir s'entendent après déduction des
différents abattements.
Ainsi pour les locations conclues en 2003, le revenu fiscal de référence à
retenir est celui figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus
de l'année 2001.
A noter aussi que le plafond s'apprécie à la date de signature du bail en tenant
compte des personnes à charge.
Ainsi pour les locations conclues durant l'année 2003, le revenu fiscal de 2001
du locataire est à comparer avec le plafond applicable à sa situation familiale
en 2001 à la date de signature du bail.
Augmentation des ressources en cours de bail
Dans la mesure où un locataire remplit les conditions de ressources à son entrée
dans les lieux, l'augmentation de ses revenus au-delà du plafond, en cours de
bail ou de prolongation, ne remet pas en cause les avantages du dispositif.
En revanche, s'il y a changement de locataire, le nouveau locataire devra
remplir les conditions de ressources applicables l'année de la signature de son
contrat de bail.
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